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Medida Provisória autoriza a venda de lajes. Por que isso democratiza o direito à propriedade?

O governo federal publicou no fim de dezembro de 2016 uma  Medida Provisória que busca facilitar a regularização fundiária em áreas urbanas.

Entre as mudanças está o reconhecimento do “Direito de Laje”, que oficializa uma prática constante em comunidades brasileiras: a de vender o espaço das lajes ou construir novos pisos, criar entradas separadas e revendê-los a terceiros, como um imóvel à parte.

A Medida Provisória faz parte do pacote do governo Michel Temer para incentivar a economia. A formalização deve valorizar imóveis e permitir maior acesso a crédito por parte dos moradores de bairros mais pobres, afirmou o ministro das Cidades, Bruno Araújo.

Em um artigo publicado em janeiro de 2017 no site “Outros Urbanismos”, ligado à Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, o urbanista Renato Cymbalista e o advogado Marcelo Weingarten reconheceram o avanço da MP.

Eles ressaltaram, porém, que é necessária alteração ou reposicionamento da Lei de Registros Públicospara que os registros de direit os de laje em cartório efetivamente ocorram.

“Ao reconhecer o direito de laje, o Estado revela uma postura importante de não julgamento moral desse procedimento e de legitimação de práticas não previstas”, afirmam no artigo.

Apesar de beneficiar em grande medida essas populações, o direito de laje também poderá ser usado por quaisquer proprietários de imóveis, inclusive empresas.

Segundo Cymbalista, reconhecer um mecanismo que já é adotado na prática “aproxima os direitos de propriedade dos mais pobres aos da classe média. É o reconhecimento da cidade real, de que a favela existe e está aí para ficar”.

Em um primeiro momento, a medida deve beneficiar principalmente moradores de comunidade que têm documentos oficiais comprovando a posse do terreno e do imóvel, mas que venderam ou alugam suas lajes de maneira informal. Agora, esse tipo de negócio poderá ser oficializado.

Toda Medida Provisória passa a valer à partir de sua publicação mas tem o prazo de dois meses para ser transformada ou não em lei após votação no Congresso — o período de recesso parlamentar, atualmente em curso, não entra nessa conta.

O que é o ‘Direito de Laje’?

A venda de lajes como espaços à parte da construção original é uma prática corrente e que acompanhou o adensamento das periferias e das comunidades em regiões centrais, a partir da substituição dos barracos de madeira por casas de alvenaria a partir da década de 1980.

Um proprietário compra ou ocupa um terreno; constrói sua casa (em geral por conta própria) e a cobre com uma laje. Quando existem os recursos, ele constrói uma casa acima da laje, garantindo acesso independente, cedendo a laje para um familiar, alugando ou vendendo. Em muitos casos a laje é vendida nua e a construção ocorre por conta do comprador. Frequentemente o comprador refaz a operação, cobrindo sua própria casa com uma laje que é posteriormente vendida.

O que a Medida Provisória prevê

O documento reconhece o direito de laje criando uma espécie de anistia sobre o que já existe e regulamentando as construções futuras.

As lajes e construções sobre elas passam a ser considerados imóveis autônomos, contanto que sejam isolados do resto do imóvel e tenham acessos independentes. Isso vale tanto para construções feitas em terrenos públicos quanto em privados. O documento também determina que o proprietário de uma laje não tem direito a construir sobre ela.

Quanto ao registro das lajes, passará a ser feito:

  • Quando os proprietários possuírem registro regularizado do terreno e da construção, a situação seria mais simples, com a abertura de uma nova matrícula no cartório. Deverá ser estabelecido o uso comum do espaço de acesso à laje;
  • No caso em que apenas o terreno estiver com matrícula regular, será necessário fazer o registro da construção, com a estrutura de propriedade e a divisão por laje definidas. Isso incluiria a apresentação da planta à prefeitura e uma espécie de anistia da situação anterior;
  • Para o caso de construções em terrenos sem escritura, uma alternativa seria registrar a transação em um cartório de notas. Isso garante direitos sobre venda e revenda, mas os proprietários continuariam passíveis de despejo, porque o imóvel seguiria irregular.

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